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短期资金承压 中国金茂接连转让项目股权引发猜

《投资者网》杨春霞

在房企融资收紧确当下,中国金茂(00817.HK)近一个月以来一系列出售股权动作激发业界颇多猜想。

6月12日,北京产权买卖营业所显示,由中国金茂实际控股的宁波方兴投资咨询有限公司(下称“宁波方兴”)拟让渡北京茂丰置业有限公司(下称“北京茂丰”)28.56%股权,让渡底价为5.3亿元。

事实上,自5月下旬以来,中国金茂已继续让渡和退出8个项目,此中京沪占了4个,今朝部分项目买卖营业金额暂未表露。针对此举,《投资者网》多次拨打其公开电话未能接通,致函其公开邮箱显示存在差错,未能与中国金茂方面取得联系。

不过,业内有不雅点觉得,中国金茂接连让渡高价地项目一方面或是为了回笼资金,以便进行“腾笼换鸟”,还有不雅点表示中国金茂在临近年中之际集中出售或有冲刺半年报业绩之意。

让渡项目股权

6月12日,北京产权买卖营业所(下称“北交所”)挂牌显示,宁波方兴拟让渡北京茂丰28.56%股权,让渡底价为5.3亿元。对付这次项目股权让渡,中国金茂此前对媒体表示,主如果为了办理项目交叉持股的现状。

天眼查显示,北京茂丰由北京保利营房地产开拓有限公司、宁波方兴投资咨询有限公司、北京丰科投资有限公司合营持股,三者持股比例分手为70%、28.56%、1.44%。也便是说,若这次股权让渡成功,宁波方兴将不再持有北京茂丰股权。

而从让渡标的本身来看,北京茂丰不停处于吃亏状态。2018年北京茂丰净利润吃亏1725万元,2019年一季度继承吃亏121万元,且截至2019年一季度末,北京茂丰对北京凯晨置业有限公司尚有1.14亿元欠款。

事实上,北京茂丰并不是孤例。据不完全统计,不到一个月的光阴,中国金茂转共计让渡和退出8个项目股权,且经由过程增资要领为三个地产项目引入新的投资者。《投资者网》留意到,若所挂牌项目股权均按底价来算,中国金茂一次机能回笼资金超50亿元。

5月31日,中国金茂在北交所挂牌出售长沙鼎茂置业有限公司100%股权,挂牌底价为11.45亿元。该公司旗下资产主要为位于长沙梅溪湖金茂广场北塔写字楼。北交所挂牌资料显示,鼎茂置业净资产为11.43亿元,截至2019年3月,净利吃亏31万元。

上述挂牌信息显示,中国中化集团有限公司于2019年4月26日《关于批准长沙梅溪湖金茂广场北塔写字楼类REITs融资规划的批复》,该宗股权让渡或涉及长沙金茂梅溪湖广场北塔写字楼类REITs产品。

此外,5月27日,北交所显示,中国金茂拟挂牌让渡北京昊远置业有限公司(下称“北京昊远”)34%股权,以及天津北方泽茂企业治理有限公司(下称“天津泽茂”)100%股权。对付退出上述两个标的,中国金茂公开表示是由于地价跨越了此前相助双方约定的价格。

据媒体报道,北京昊远持有北京经济技巧开拓区河西区X89R2地块,该地块为2018年10月由金茂+中铁+路劲联合体拿下,楼面价3.3.万元/平方米,室庐贩卖限价52695元/平方米,最高贩卖限价55330元/平方米,同时需履行90/70政策。

只管中国金茂称近期的出售动作为正常的营业操作,不过在业内专家看来主动进行股权让渡照样有回笼资金方面的考量,并且还有不雅点觉得,选择临近年中集中出售股权或许是为了冲刺半年报业绩。

事实上,中国金茂今年一季度业绩确凿体现不佳。数据显示,中国金茂2019年一季度营收为23.89亿元,同比下降70.11%;期内净利润为3.66亿元,同比下降78.51%;归属于母公司所有者净利润3.37亿元,同比下降53.65%。

短期资金承压

当然,也有不雅点觉得频繁股权让渡和引进计谋投资者与其前几年拿地资源过大年夜,后续经营压力增添有关,尤其是中国金茂前几年拿了不少“地王”地块,且这些地王项目均蒙受不顺。

事实上,2019年以来,与中国金茂一样售卖项目股权的房企不在少数,此中包括泰禾集团(000732.SZ)、银亿股份(000981.SZ)、阳光100中国(02608.HK)、粤泰股份(600393.SH)、万通地产(600246.SH)、明发集团(00846.HK)等。不过,可以看到的是,上述房企普遍都正处于债务危急和资金链首要的场所场面。

而对付中国金茂来说,或许更大年夜程度上是想经由过程“腾笼换鸟”以优化资产组合,钻营更大年夜的利润空间。不过弗成漠视的一个事实是,中国金茂也正面临着较大年夜的短期偿债压力。

年报显示,中国金茂2018年短期有息负债220亿元,而期内拥有现金及现金等价物为213.24亿元,受限定的银行结余为44.58亿元,存在较大年夜的短期偿债压力。不仅如斯,2018年中国金茂的经营现金流净额为20.12亿元,不够短期有息负债的十分之一。是以,若以上项目让渡成功,将在必然程度上弥补金茂的流动性。

此外,在经久偿债能力方面,中国金茂的体现也相对较差。据媒体报道,自2014年起,中国金茂反应经久偿债能力的指标“(泉币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/整个债务”逐年下降。2018年,中国金茂该项指标数值为0.66,同比下降2.94%,已经低于行业中位数水平。

不过,今朝中国金茂反应杠杆环境的资产负债率及净负债率指标均未跨越行业匀称值水平,债务环境相对较好。中国金茂2018年资产负债率和净负债率分手为65.15%、79.46%,在行业匀称水平以下。

必要说起的是,中国金茂今朝面临的短期偿债压力或与其近两年来的快速扩大分不开。年报显示,2016年中国金茂贩卖额485亿元,2017年为693亿元,2018年打破千亿至1280亿元,三年间同比涨幅分手为61%、43%和85%。2019年,中国金茂将目标定为1500亿元。

此外,《投资者网》留意到,近两年有着规模诉求的中国金茂也在加大年夜扩土储。数据显示,2018年中国金茂新获取68个项目,新增土储面积为2264万平方米,已进入40个城市,而在2017年新增土储面积只有932万平方米,进入城市只有27个。

是以,近期频繁地股权让渡也被业内当作是中国金茂故意放缓扩大的体现。一个细节是,2019年中国金茂贩卖额目标为1500亿,同比增幅仅17%,增速也在放缓。

必要说起的是,5月30日,上交所信息显示,“中金-金茂凯晨2019年资产支持专项计划”状态更新为“已受理”,中国金茂拟发行金额为84.21亿元。此外,今年中国金茂还计划以长沙金茂广场北塔项目发行11.63亿ABS。(思维财经出品)

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